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Compravendita immobiliare: nullo l'accertamento fiscale basato solo sulle stime OMI - Corte di Cassazione, sentenza n. 4076 del 18 febbraio 2020

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Estratto: “posto che nell'ipotesi di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, la reintroduzione con effetto retroattivo della presunzione semplice, ai sensi dell'art. 24, comma 5, della I. n. 88/2009, che ha modificato l'art. 39 del d.P.R. n. 600/1973 e l'art. 54 del d.P.R. n. 633/1972, ha soppresso la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, introdotta dall'art. 35 del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, conv. in I. 4 agosto 2006, n. 248”.

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Estratto: “lo stesso legislatore ha escluso la valenza presuntiva legale dei listini e tariffari e richiede un apprezzamento in termini di gravità, precisione e concordanza dei vari elementi presuntivi acquisiti, che solo potrebbe esonerare l'Ufficio dall'onere di addurre ulteriori elementi di prova a sostegno dell'accertamento”.

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Estratto: “l'accertamento di un maggior reddito derivante dalla predetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti”.

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Estratto: “le quotazioni OMI sono solo uno strumento di ausilio ed indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa, idoneo a condurre ad indicazioni di valori di larga massima (Cass. ord. n. 25707 del 21/12/2015); i giudici di appello avrebbero dovuto annullare l'avviso in quanto fondato esclusivamente sulle quotazioni OMI e non procedere alla rideterminazione del valore delle porzioni immobiliari compravendute tenendo comunque fermo, come valore di base, quello ritratto dalle suddette quotazioni”.

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Estratto: “l'avviso di liquidazione non può essere fondato esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore del bene risultante delle quotazioni OMI pubblicate sul sito web dell'Agenzia delle entrate (…) L'originario vizio di motivazione dell'avviso non poteva essere sanato ex post dall'Agenzia, sicché non rileva, ai fini del rigetto del motivo, che la CTR abbia ritenuto nel merito provato il maggior valore dell'immobile sulla scorta di atti prodotti in corso di causa”.

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Estratto: “Il riferimento alle stime effettuato sulla base dei valori OMI, per aree edificabili nel medesimo comune, non è quindi idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell'immobile, che può variare in funzione di molteplici parametri quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato delle opere di urbanizzazione”.

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Estratto: “Nell'ipotesi di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice (…) non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di "presumptio de presumpto"».

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Estratto: “l'avviso di rettifica ha fatto riferimento ai soli valori OMI, i quali peraltro non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell'art. 115, comma 2, c.p.c., sono idonee solamente a "condurre ad indicazioni di valori di larga massima”.

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Estratto:l'accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti”.

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