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Estratto: “non è quindi possibile porre a carico del venditore dell'edificio sorto su terreno (già) edificabile una (affermata) plusvalenza anche solo commisurata all'ulteriore capacità edificatoria non (ancora) sviluppata, perché si tratterebbe di porre su un soggetto diverso (il venditore) una tassazione che il legislatore ha fissato già in capo al compratore. Né si deve pensare che in tal modo il venditore si sottragga ai propri obblighi fiscali: infatti nel prezzo di cessione dell'edificio, come nella rendita catastale, è computata anche la capacità edificatoria inespressa”.

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Estratto: “La CTR ha dato esclusiva valenza all'inserimento del terreno in PRG, senza considerare il consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo cui, se è pur vero che per le aree ricomprese nel PRG l'edificabilità può essere esclusa solo da vincoli assoluti, vincoli specifici possono incidere unicamente sul valore venale dell'immobile, da stimare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie”.

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Estratto: “Si tratta, all'evidenza, di una motivazione meramente assiomatica e tautologica, con la quale il giudice di merito dà credito alla stima dell'agenzia del territorio con affermazioni generiche e che potremmo definire 'di stile', in quanto non meglio adattate alla concretezza della fattispecie. E questa opera di valutazione specifica e mirata della consulenza tecnica dell'agenzia del territorio era tanto più necessaria e doverosa a fronte, sia dei plurimi contrapposti elementi di stima - di natura sia peritale sia documentale - che, pure, le parti contribuenti avevano prodotto fin dal primo grado di giudizio, sia dell'opposto tenore della sentenza di primo grado, la quale aveva invece evidenziato l'apoditticità e non significatività della stessa relazione di stima in esame. Compito del giudice di appello era, pertanto, di evidenziare - seppure in maniera essenziale - gli elementi concreti e circostanziati che deponevano per dare probatoriamente maggior credito alla perizia dell'agenzia del territorio, a fronte dei diversi elementi addotti dai ricorrenti”.

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Estratto: “In corso di causa, difatti, è sopravvenuto il d.lgs. 14 settembre 2015 n. 147, il cui art. 5, c. 3, ha disposto nei seguenti termini: «Gli articoli 58, 68, 85 e 86 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e gli articoli 5, 5-bis, 6 e 7 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, si interpretano nel senso che per le cessioni di immobili e di aziende nonchè per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l'esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347.». Detta disposizione, secondo un consolidato principio di diritto espresso dalla Corte, ha efficacia retroattiva, in quanto norma di interpretazione autentica, ed esclude che la plusvalenza, tra le parti in contestazione, possa essere determinata (così come nella fattispecie), sulla (sola) base del valore di mercato accertato ai fini dell'imposta di registro, piuttosto che su «ulteriori indizi, dotati di precisione, gravità e concordanza, che supportino adeguatamente il diverso valore della cessione rispetto a quanto dichiarato dal contribuente.» (cfr. Cass., 8 maggio 2019, n. 12131; Cass., 30 gennaio 2019, n. 2610; Cass., 18 aprile 2018, n. 9513; Cass., 2 agosto 2017, n. 19227; Cass., 17 maggio 2017, n. 12265; Cass., 10 febbraio 2017, n. 3590; Cass., 6 giugno 2016, n. 11543; Cass., 15 aprile 2016, n. 7488; Cass., 30 marzo 2016, n. 6135). Non ha più fondamento di legittimità, quindi, il previgente indirizzo interpretativo (recepito dallo stesso giudice del gravame) alla cui stregua, ai fini della determinazione della plusvalenza di cui al d.p.r. n. 917 del 1986, art. 68, il valore di mercato dell'immobile, qual accertato ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro, assumeva ex se rilevanza quale presunzione iuris tantum di corrispondenza del prezzo incassato dalla vendita (ex art. 68, cit.) con il valore di mercato così accertato, con onere della prova a carico del contribuente quanto al prezzo (inferiore) effettivamente percepito (v., ex plurimis, Cass., 23 luglio 2014, n. 16705; Cass., 10 giugno 2013, n. 14571). E, risultando dagli atti (anche di questo giudizio di legittimità: v. controricorso pag. 2), che la contestata plusvalenza è stata dall'amministrazione determinata (solo) in ragione di detta presunzione, alla cassazione della sentenza consegue che il giudizio può essere definito nel merito, con annullamento degli impugnati avvisi di accertamento".

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Estratto: “Come la Corte ha già avuto modo di rilevare, la fattispecie impositiva, - che, per quel che qui rileva, recepisce in gran parte i contenuti della previgente disciplina (d.p.r. 29 settembre 1973, n.597, art. 76), sia pur disancorati dalla nozione di intento speculativo (connotata «da un notevole grado di indeterminatezza»; così Cass., 17 maggio 2017, n. 12320) e ricondotti ad un «criterio di tipo descrittivo e classificatorio delle fattispecie» impositive (così Corte Cost., 12 aprile 2002, n. 109; v., altresì, Corte Cost., 27 luglio 1995, n. 410 nonché Cass., 30 ottobre 2006, n. 23352; Cass., 2 marzo 1999, n. 1749), - ha (qui) carattere complesso, e si atteggia quale fattispecie giuridica a formazione progressiva che, ai fini del perfezionamento dell'obbligazione fiscale (per la plusvalenza realizzata), richiede la ricorrenza di un duplice elemento integrato, quanto all'ipotesi della lottizzazione, dall'autorizzazione (adozione) del relativo piano e dalla vendita del terreno nello stesso piano incluso (v. Cass., 4 novembre 2015, n. 22488; Cass., 26 giugno 2013, n. 16083; Cass., 30 ottobre 2006, n. 23352). Se, dunque, l'atto di vendita perfeziona la fattispecie impositiva (v., anche, Cass., 24 luglio 2013, n. 17960; v., altresì, Cass., 4 settembre 2013, n. 20277 ov'è il rilievo che «Nel caso della lottizzazione dei terreni, l'attitudine materiale del bene diviene anche una qualità giuridica dello stesso assumendo un rilievo impositivo non in sè - fuoriuscendo in generale da una tassazione in quanto tale - ma solo allorché il bene entra in circolazione e viene scambiato.»), l'obbligazione tributaria (per la plusvalenza realizzata) costituisce l'effetto del contestuale concorrere (quale fatto giuridico interno alla fattispecie) di un piano di lottizzazione (autorizzato) in difetto del quale (avuto, qui, riguardo alla specifica ipotesi che si assume integrata nella fattispecie) la stessa vendita non sarebbe idonea a costituire quell'effetto tributario di fattispecie; e, così rilevando il piano di lottizzazione autorizzato, sempre all'interno della fattispecie produttiva dell'obbligazione debbono ritenersi collocate quelle attività che risultano giuridicamente rilevanti ai fini dell'integrazione di detto (ulteriore) elemento costitutivo della fattispecie impositiva, quale, nel caso che ne occupa, la convenzione di lottizzazione.

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Estratto: “non può essere condivisa la tesi sostenuta dall'Agenzia delle Entrate secondo cui agli atti costitutivi di servitù sui terreni agricoli si applica l'imposta di registro nella misura del 15% anzicchè dell'8%, tenuto conto che il legislatore ha utilizzato i termini "costituzione" e "trasferimento" in ragione della natura giuridica degli atti negoziali che le parti hanno posto in essere, con la conseguenza che il termine "trasferimento" non può essere riferito ad una accezione più ampia”.

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Estratto: “l'alternativa fra "edificato" e "non edificato" non ammette un "tertium genus", con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua de/lotto su cui insiste, essendo inibito all'Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni»”.

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Estratto: “la cessione, da parte di un imprenditore agricolo, di un terreno divenuto edificabile non rientra - avendo il suddetto terreno perduto la qualità di bene strumentale all'esercizio dell'impresa - tra le operazioni imponibili ex art. 1, d.P.R. n.633 del 1972, sicché deve assoggettarsi all'imposta proporzionale di registro e non all'I.V.A. (cfr. Cass., ord., 24 gennaio 2019, n. 2017; Cass. 9 aprile 2014, n. 8327); - una siffatta tesi interpretativa è coerente con la giurisprudenza unionale”.

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Estratto: “la scelta del contribuente di calcolare il valore del bene ex art. 7 della I. n. 448 del 2001, in deroga al sistema ordinario, facendo redigere apposita perizia giurata ed effettuando il relativo versamento, non determina alcun vincolo nella successiva vendita e non limita, pertanto, la facoltà di alienare il bene ad un prezzo inferiore”.

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Estratto: “la S.C. - con la sua sezione quinta, stabilmente deputata a trattare le controversie tributarie (la stessa che in passato si è pronunciata in alcuni casi per la sussistenza della plusvalenza derivante da un trasferimento di terreno edificabile e non di fabbricato) - ha emesso una decisione articolata e rilevante che probabilmente comporterà il consolidarsi di un'interpretazione di nomofilachia definitiva ed omogenea di cui da tempo si avverte l'esigenza. In tale pronuncia, la numero 5088 del 21/2/2019, la Corte, dato atto dei contrasti registratisi anche in sede di legittimità, ha optato per l'orientamento secondo il quale "non è possibile porre a carico del venditore di un edificio sorto su un terreno (già) edificabile una (affermata) plusvalenza anche solo commisurata all'ulteriore capacità edificatoria non (ancora) sviluppata”.

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