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Vendita di immobili all’estero: 3 cose da sapere

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Vendita di immobili all’estero: 3 cose da sapere

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Stai pensando di vendere una casa o un terreno all'estero ma non hai idea di quali adempimenti siano previsti?

In questa guida analizzeremo insieme 3 (tra tante altre) cose che devi sapere sulla vendita di immobili siti all'estero.

Tieni presente che a seguito della L. 266/2005 la cessione di immobile all'estero beneficia del regime di imposta sostitutiva del 20%.

Tuttavia, bisogna tenere conto di tanti elementi ad esempio il fatto che quest'imposta sostitutiva non consentirà di avvalerti del rimborso del credito per l'imposta eventualmente pagata all'estero.

Ma intanto, dai un'occhiata a queste 3 (tra tante altre) cose che devi assolutamente sapere se stai pensando di vendere un immobile all'estero:

1) Il Paese in cui è situato l'immobile.

Il primo elemento da tenere in considerazione è il Paese in cui si trova l'immobile.

Infatti, bisogna verificare se è applicata una Convenzione contro le doppie imposizioni. Questo per capire anzitutto se ci troviamo a trattare con un Paese che ha uno scambio di informazioni con l'Italia e solo in seguito capire come viene trattato il reddito o la plusvalenza relativa a quell'immobile.

Altro elemento da considerare è quello della tua residenza fiscale, poiché solo i soggetti residenti fiscalmente in Italia saranno soggetti a tassazione.

2) Vendita di immobili in Paesi con cui l'Italia ha una Convenzione contro le doppie imposizioni.

Se la vendita riguarda un Paese che ha uno scambio di informazioni con l'Italia e risulta aderente alla Convenzione contro le doppie imposizioni è valida la regola secondo cui i redditi derivanti dalla vendita dell'immobile sono imponibili nello Stato in cui il bene è situato e la doppia imposizione sarà scongiurata grazie all'utilizzo del c.d. credito d'imposta.

Quale tassazione?

Le alternative possibili sono due:

- la Tassazione Ordinaria: verrà tassata la plusvalenza derivante dalla vendita dell'immobile secondo gli scaglioni di reddito. Considera che si eviterà la doppia imposizione grazie al credito d'imposta da utilizzare in Italia.

Quindi, se, alla formazione del reddito complessivo concorrono redditi prodotti all'estero, le imposte pagate su tali redditi sono ammesse in detrazione dall'imposta netta dovuta fino alla concorrenza della quota d'imposta corrispondente al rapporto tra i redditi prodotti all'estero ed il reddito complessivo al netto delle perdite di precedenti periodi d'imposta.

- L'imposta sostitutiva: permette di risparmiare, e si applica l’aliquota sostitutiva del 20%.

Si tratta di uno strumento che è ammesso solo nel caso in cui la cessione avvenga per mezzo di un notaio italiano.

(N.B. Non sarà sufficiente invece il solo riconoscimento in Italia da parte di notaio italiano della cessione avvenuta all'estero).

Tieni conto che una conseguenza della decisione di tassare per mezzo dell'imposta sostitutiva è il fatto che non sarà possibile utilizzare il credito d'imposta per evitare la doppia tassazione e quindi, in tal caso, non sarà possibile applicare il credito d'imposta.

3) Vendita di immobili situati in Paesi senza scambio di informazioni.

Anche nel caso in cui la cessione dell'immobile avvenga in Paesi che non contemplano lo scambio di informazioni sarà possibile beneficiare dell'imposta sostitutiva del 20% sulle plusvalenze realizzate tramite cessione a titolo oneroso di fabbricati situati all'estero, acquistati o costruiti da non più di cinque anni così come previsto dall'art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR.

In conclusione, la vendita di immobili siti all'estero rappresenta un argomento di grande importanza nel nuovo panorama tributario internazionale.

Per questo è fondamentale evitare improvvisazioni e rivolgersi ad un esperto, come un avvocato tributarista, poiché nel nuovo scenario nazionale e internazionale, l'approccio e l'utilizzo dei Trattati necessita di un'attenta analisi circa i profili fiscali, coinvolgendo non solo la disciplina tributaria nazionale italiana ma anche quella sovranazionale/europea e internazionale.   

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Questi sono solo alcune cose da sapere sulla vendita di immobili siti all'estero e sulla relativa tassazione. Tuttavia, le variabili e le cose da sapere sono molte di più e, poiché richiedono un’analisi ben più approfondita e l’esame di copiosa giurisprudenza, non possono essere esaminate ora. Però puoi visionare le tante sentenze ed articoli pubblicati in questo sito per farti un’idea da solo.

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Le informazioni sopra riportate sono state scritte da un dottore che collabora con professionisti del nostro studio ma la loro rispondenza al sistema vigente non è garantita da DLP Studio Tributario, né nessuno dei suoi avvocati, né nessun altro, non rispecchia la professionalità media di DLP Studio Tributario e non sono state sottoposte ad ulteriori controlli da parte del nostro studio.

Ulteriori approfondimenti sono comunque dovuti in dipendenza delle specificità dei singoli casi concreti, anche (ma non solo) per verificare che le informazioni siano aggiornate al momento in cui servono.

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