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VALUTAZIONE DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI ICI/IMU. CARENZA DI MOTIVAZIONE DELLA SENTENZA IMPUGNATA. ANNULLATO L'AVVISO DI ACCERTAMENTO.

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Estratto: “contrariamente a quanto sostenuto dai primi giudici l'obbligo di motivazione dell'atto accertativo non può ritenersi soddisfatto.

Le ragioni di fatto e di diritto del maggior valore attribuito al bene, riposano, tra l'altro, per stessa ammissione dell'Ente impositore, su pregressi atti di accertamento ICI dagli anni dal 2008 al 2011 le cui notifiche, nonostante l'ordine del giudice, non sono state depositate in questa sede e quindi bisogna concludere che i relativi accertamenti non siano mai entrati nella sfera di conoscenza della parte e vanno pertanto espunti dai presupposti motivazionali dell'atto”.

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Sentenza del 10/01/2020 n. 167 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio Sezione/Collegio 4

Massima:

In tema di valutazione delle aree fabbricabili ai fini Ici/Imu il Comune, nel caso specifico il Comune di Roma, può legittimamente utilizzare come criterio di stima, il c.d. metodo della trasformazione secondo cui il valore è dato dalla differenza tra il valore dell'edificato (come si configurerebbe ad edificazione avvenuta della cubatura realizzabile) ed i costi necessari per l'edificazione stessa, c.d. costi di trasformazione ma il principio deve trovare concreta esplicazione nei passaggi capaci di illustrare come e perché, dati i presupposti, si arrivi a determinare il valore specificatamente attribuito, criteri non rinvenuti, nel caso in esame, salvo una paginetta di ignota provenienza perché priva di intestazione e insufficiente sul piano probatorio, nemmeno negli accertamenti relativi ad anni pregressi, depositati a seguito di ordinanza della Commissione, privi anche di relata di notifica ancorché specificatamente richiesta nell'ordinanza. (G.T.)

Riferimenti normativi: l. 296/2006, art. 1 co.162; l.212/2000, art. 8 co.1; art.2697 c.c.

Testo:

Con ricorso in appello, notificato il 17 aprile 2018 e depositato il 10 maggio successivo la società XXXXXXX s.r.l. ha impugnato la sentenza, numero 22246/17, depositata il 19 ottobre 2017, con la quale la CTP di Roma ha respinto il suo ricorso avverso l'avviso d'accertamento IMU 2012.

Secondo il giudice di prime cure, infatti, l'avviso d'accertamento con il quale veniva elevato il valore dell'area fabbricabile da euro 2.800.000 ad euro 7.074.535,71, era congruamente motivato nei presupposti di fatto e di diritto; il metodo di valutazione prescelto, quello della trasformazione, era valido e motivato visto che era basato sui valori ricavati dalle quotazioni OMI.

Nel merito sottolineava inoltre che allo stesso contribuente erano già stati comunque notificati analoghi avvisi per la stessa area per gli anni precedenti, e quindi era stato messo nelle condizioni di conoscere i criteri adottati per l'accertamento di maggior valore dell'area fabbricabile. Giustificava infine la sanzione adottata in quanto nessuna denuncia ICI era stata all'epoca prodotta ed infine respingeva la pretesa duplicazione d'imposta in quanto l'accertamento indicato si riferiva a particelle diverse da quelle oggetto di altra verifica.

La società appellante censura tale decisione per difetto di motivazione e violazione dell'articolo 1, comma 162 della legge 296/2006 e dell'articolo 8, comma 1, della legge 212/2000, per l'illegittimità della pretesa tributaria per difetto di prova e violazione dell'articolo 2697c.c.

Lamenta inoltre, la mancata indicazione delle modalità di determinazione del valore dell'area nonché della prova dell'attendibilità della stima che ha giustificato il maggior valore.

Sottolinea inoltre che non risultano allegati i documenti che il Comune assume essere a conoscenza della parte, come gli avvisi d'accertamento per precedenti sostanziali, a dire dell'Ente accertatore ai fini della motivazione del valore accertato.

Ribadiva, infine sia la violazione della disciplina nazionale e regolamentare dell'ICI per la scelta del metodo valutativo della trasformazione al posto di quello comparativo, l'illegittimità della sanzione comminata e la duplicazione d'imposta rispetto ad altro avviso d'accertamento con cui si richiede l'imposta per la stessa area per i fabbricati in costruzione.

In conclusione chiede l'accoglimento dell'appello e, in via istruttoria, che venga ordinato al Comune di depositate gli atti d'accertamento ai quali ha fatto riferimento, con le relative relate di notifica.

Con memoria depositata in data 8 luglio 2019, allegando documentazione si costituiva il comune di Roma Captale respingendo le censure della società alla sentenza di primo grado e chiedendone la conferma con vittoria di spese.

All'udienza di trattazione del 16 luglio 2019 il difensore della società eccepiva la tardività della costituzione del Comune e del deposito dei relativi allegati.

Il difensore del Comune insisteva per la legittimità della costituzione in giudizio dell'Ente convenuto e ribadiva la legittimità dell'operato dell'Amministrazione chiedendo la conferma della sentenza impugnata.

Il Collegio, visto l'articolo 32 del D.Lgs. 546/1992, con ordinanza numero 1582/2019, depositata il 16.07.2019, dichiarava inammissibile per tardività il deposito della memoria e dei relativi allegati del Comune convenuto disponendo che la documentazione versata in atti non poteva formare, allo stato, oggetto di valutazione.

La Commissione ordinava altresì all'Ente impostore di depositare, entro sessanta giorni dalla notificazione dell'ordinanza, tutti gli atti istruttori che hanno condotto al provvedimento impugnato, compresi gli elementi tecnici posti a base della valutazione dell'area, con riferimento ai costi dell'edificato che ai costi tutti di edificazione; copia dell'atto di accertamento relativo all'anno 2011 con relativa relata di notifica ed eventuali altri atti d'accertamento riguardanti detta area, con relative relate di notifica; documentati chiarimenti in ordine agli accertamenti già notificati per edifici eventualmente già realizzati su tutte o alcune delle particelle oggetto della presente vertenza ed ogni altro documento o chiarimento utile alla definizione della vertenza.

Con nota depositata il 5.11.2019, assunta al protocollo di questa Commissione con il numero S- 25444/2019, il Comune, in ottemperanza all'ordinanza numero 15821/2019, depositava gli avvisi d'accertamento ICI relativi agli anni 2008,2009,2010,2011 e 2012, nonché relazione con nota sui valori OMl, scheda istruttoria di Aequa Roma ed avviso di ricevimento n.76736460828-9.

La società, con memorie illustrative depositate il 6 dicembre 2019, acquisite in atti con protocollo numero S-27953, insisteva sulle proprie tesi difensive, lamentava l'insufficienza documentale degli atti depositati dal Comune con particolare riguardo alle relate di notifica degli avvisi d'accertamento ICI per gli anni dal 2008 al 2012 ai quali era ancorata la ragione motivazionale dell'atto oggetto del presente giudizio che peraltro assumeva di non aver mai ricevuto.

Precisava tuttavia, nella pagina conclusiva di tale memoria che gli avvisi d'accertamento ICI relativi agli anni 2008, 2009,2010 e 2011 sono stati impugnati dalla Società in un diverso giudizio attualmente pendente dinanzi ad altra sezione di questa Commissione, quali atti prodromici alla cartella di pagamento ivi impugnata e di cui si attende il deposito della sentenza.

Motivi della Decisione:

L'appello è fondato e va accolto.

Va osservato, infatti, che, contrariamente a quanto sostenuto dai primi giudici l'obbligo di motivazione dell'atto accertativo non può ritenersi soddisfatto.

Le ragioni di fatto e di diritto del maggior valore attribuito al bene, riposano, tra l'altro, per stessa ammissione dell'Ente impositore, su pregressi atti di accertamento ICI dagli anni dal 2008 al 2011 le cui notifiche, nonostante l'ordine del giudice, non sono state depositate in questa sede e quindi bisogna concludere che i relativi accertamenti non siano mai entrati nella sfera di conoscenza della parte e vanno pertanto espunti dai presupposti motivazionali dell'atto.

Il metodo di valutazione prescelto dal Comune per la valutazione dell'area fabbricabile, quello della trasformazione attualizzato, ammissibile tra i vari metodi a disposizione dell'Amministrazione per l'accertamento di maggior valore è anche sufficientemente giustificato, ma non trova poi concreta esplicazione nei passaggi che avrebbero dovuto illustrare come e perché, dati i presupposti, si arrivi a determinare il valore specificatamente attribuito. Nell'atto medesimo, pagina 2 di 5, fatte tutte le premesse di metodo e citate le fonti dalle quali i dati sono stati desunti si arriva, per l'anno 2011, ad una stima di euro 303,09 al mc. per il residenziale, ed euro 198,19 al mc per l'area non residenziale senza che sia illustrato il metodo di calcolo utilizzato.

D'altro canto l'unica istruttoria tecnica depositata a seguito dell'ordinanza 1582/2019 ed offerta alla valutazione del giudice consiste in una paginetta di ignota provenienza, visto che non è redatta su carta intestata del Comune, non reca alcun numero di protocollo né alcuna sottoscrizione di un qualsivoglia funzionario o dirigente, nella quale testualmente si legge che 7a microzona di riferimento è la E 83 che presenta un valore di euro 4050 nel 2008 e una successione di valori calanti fino ad  euro 3000 nel 2012. Considerato il valore del 2008 non pienamente rappresentativo si è andati a verificare cartograficamente l'intervento rispetto alla specifica zona orni... (omissis) I villini a schiera sono ultimati o ancora in via di ultimazione si è ritenuto pertanto di utilizzare la media dei valori tra le zone OMI che per l'anno 2008 risulta pari ad un minimo di euro.2.666 mq ad un massimo di euro.3.833/mq mentre per per il non residenziale e commerciale visto che i due comparti sono da realizzare non essendo individuata la suddivisione della cubatura tra -uffici e negozi si utilizza la media complessiva tra uffici e negozi delle tre zone OMI che per l'anno 2008 risulta essere pari ad un minimo di euro.2.966/mq ad un massimo di euro. 3.833/mq.

Ebbene il procedimento descritto l'unico in atti che tenterebbe di spiegare le ragioni dell'ammontare del valore accertato non è sufficiente, sul piano probatorio, a dare ragione del come e del perché siano stati determinati i valori accertati.

Le contestazioni della società si appuntano principalmente sul metodo utilizzato, quello della trasformazione a posto di quello estimativo comparativo, ed ai parametri di valore utilizzati per la comparazione quelli OMI a posto di quelli del Borsino Immobiliare.

A parere del Collegio sul piano astratto il Comune avrebbe potuto legittimamente utilizzare sia il metodo di trasformazione che i valori OMI per apprezzare l'area solo che ne avesse dato ragionata contezza ed avesse illustrato in maniera analitica i passaggi seguiti per arrivare a determinare i valori accertati.

L'avviso d'accertamento impugnato va pertanto annullato per carenza di motivazione.

Le altre censure restano assorbite.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo

Accoglie l'appello e per l'effetto annulla l'avviso di accertamento impugnato.

Condanna il soccombente alle spese del grado che liquida in euro 2.500,00 (duemilacinquecento).

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